[topup建築事業團隊] 不動產學院

漲價，是現在所有人買房心照不宣的期待，

連自住者也都會期望看到自己房子價值隨時間增加!!

那要怎樣挑選才能買到會漲價的好房子呢?

首先我們試著感受一下"漲價"的感覺:

假設一個竹科人S此刻在竹南買一棟2000萬的透天，

6年後，S因為工作關係需要搬到台北，

S跟他太太找仲介小張問一下房子行情，

仲介小張跟你掛保證，開價2000萬隨時可賣掉，

開2300萬的話，給他一點時間，

他還是很有把握可以找到買主，

這就是買到漲價房子的感覺了!!

問題來了，你那6年的中古屋，憑什麼可以漲價呢?

要買到會漲價的房子，

主要就是同時考慮  「地段」  「房型產品」!

首先來探討 「地段」 :

一般房價的組成，

主要是包含「土地價格「與「建物價格」，

建物價格正常是逐年折舊越來越低，

(有營收效益的建物才有漲價的可能)

因此，我們可以說一般住宅要漲價，

主要就靠土地價格了，可參考下列概念圖:

上圖看到，建物價值雖然逐年減少，但由於土地

價值持續增加，因此整體房價還是增加的，這狀

況以台北最為明顯，台北市30年老房子，往往還

是可以喊出其他縣市看不到的天價，那就是因為土

地價格太高了。

再來探討 「房型產品」 :

地段好就萬無一失了嗎? 

那不是在好地段買房子就絕對不會買錯呢?

大家往往忽略「房型產品」的重要性!!

當區域的某一種房型，

需求者大於供應者，那價格相對就會好，

反之，價格就會相對低，

這就是經濟學最基本的供需法則了!!

優狀態勢舉例:

1.買到稀有房型，但是有穩定客源

    (EX: 河景、店面、機能)

2.買到換屋族產品，建商穩定出新案，

   需求供給平衡。

劣勢狀態舉例:

1.因為低總價而買超級小宅，雖然供應不多，

   但是需求更少!!

2.買到大眾需求的首購產品，但本區推案量一

   堆，超額供給!!

 將以上「地段」、「房型產品」套用在竹南東站，

來看看當初我們怎麼用這邏輯規劃友稻理的產品:

1.「地段」 :

竹南頭份整體的發展本篇文章有作簡介與整理，

但以區域而言，竹南車站附近的優質住宅區，長

期來說是基本面好，買了可以安心放著的好地段，

畢竟這裡苗栗政府重點發展區域，而且這裡機能完

善，不是從無到有的新興區!!

上圖來看可以發現，竹南重點發展區域是竹南東站

的兩個優質住宅區，除了原本車站優勢外，運動公

園、藝文中心，甚至重要行政區都是規劃在本區!!

2.「房型產品」:

目前竹南市區地價來到了25~30萬/坪，已經到

了建設公司不太敢推透天產品的臨界點了，因為

透天土地持有面積大，總價會拉太高，在可以想

像的未來，本區將是大樓林立，如果你想在竹南

車站走路可到的範圍買透天，目前大概是最後的

機會了，否則未來就只能買超高總價透天別墅!!

由實價登錄網站(上圖)可以得知，竹南頭份喜愛透

天的人還是占大多數。

上圖為目前(2016年/3月)竹南車站附近的新建案，

可以看到主要都是大樓的產品，新的透天產品極少，

至於需求方面，竹南頭份畢竟不是台北，喜歡住傳

統透天的人還是佔很大一部分，因此友稻理在市場上

佔有很大的優勢!!

小結:

買到基本面好的房子，晚上就可以安心睡覺，因為您

知道你現在付的房屋款，未來每一塊錢都不會虧到!!

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